二手房东跑了房东有权赶走租客吗（二手房东有权利让租户搬走吗）-凯发平台

案情简介：

小王今年刚毕业，在离公司较近的地方从中介手上租了一套房子，租金每月3000元，按季度支付了租金。小王住了三个月后，房东以中介没有支付租金为由，要求小王立即搬离，如果不搬离，将会采取断水断电等措施。

小王觉得很冤，小王认为：我有转租合同，我已经支付了租金，我并未违约，房东没有权利将我赶出去。

房东认为：中介拖欠房租，我可以解除合同。我是房屋所有权人，我有权让你立即搬离。

那小王应该搬离吗？小王的合法权益该如何得到保护？房东的合法权益又该如何得到保护呢？断水断电的行为是否合法？

律师分析：

1. 首先得看房东和中介之间的关系。到底是委托关系还是租赁合同关系。委托关系，顾名思义，就是房东把房子委托中介出租，租金由租客直接支付，房东给中介支付委托费用等。而租赁关系，简而言之，就是房东把房子直接出租给中介，由中介支付租金的方式。大多数实践当中，房东和中介直接签署名为委托，其本质为租赁合同。

2. 在本案当中，已经可以确定房东和中介之间为租赁关系。其次还得分两种情形分析：

原租赁合同明确约定可以进行转租。那小王为房屋的合法使用者。本案当中，房东跟二房东之间签署的《租赁合同》中的约定：连续拖欠租金一个月房东就可以解除合同，现在合同约定的解除的条件已经成就，房东就可以解除合同。原租赁合同解除以后，中介公司和小王签署的转租合同就没有合法的事实和依据了，房东基于所有权人，可以立刻要求小王进行搬离。如果小王在此时不搬离，在占用期间，有可能需要向房东支付房屋占用使用费。（小王赔了夫人又折兵）

原租赁合同明确约定不可以进行转租。那小王在本案的当中可能不是合法的占用使用人。无论二房东是否支付租金，只 要房东不愿意，房东都可以要求小王立即搬离房屋。

那有的人会问，既然不允许转租，那中介和租客签署的转租还有效吗？当然是有效的。无权处分并不影响合同的效力。那既然合同是有效的，为何要求小王立即搬离呢？房东是基于他是房屋的所有权人要求小王立即搬离的。

但是有个例外情况，就是如果房东在不允许转租的情形下，已经知道二房东进行转租给其他人，在6个月内没有提明确反对意见的，视为同意转租。

3. 房东断水断电的行为肯定不合法。若给小王造成了实际损失的，小王可以要求房东承担侵权责任。（建议房东千万不要这么鲁莽）

因此，在本案当中，因为中介拖欠房东的租金，那合同约定的解除条件就已经成就，房东可以通知或诉讼方式解除合同，要求中介支付租金并承担违约责任。合同解除后，小王跟中介公司签署的转租合同无事实和法律依据了，房东基于房屋所有权人，可以要求小王立即搬离。与此同时，小王遭受的损失和租金可以向中介公司主张。

律师评语：

作为刚毕业的年轻人，在大城市租房是非常常见的事情。如果说遇到房东并非是一手房东的情形时，一定要提高警惕。对于租房者来说，务必要看看二手房东与大房东之间签订的租赁合同，否有转租权等，转租期限是否在原合同约定的期限内等，付款时尽量选择分期付款等方式，约定好各自的权利和义务。

租房并不可怕，稍微留点心，就能省很多后续麻烦事儿。

涉及到的法律法规：

《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠 纷案件使用法律问题的解释>》

第十三条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条 ：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条： 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。