绿景集团 – 业绩解读 | 绿景(中国):大项目陆续开工,稳健经营彰显发展韧性-凯发k8app

2022年3月30日,绿景(中国)地产投资有限公司(00095.hk)【以下简称绿景(中国)】于线上召开2021年全年业绩发布会。面对市场下行压力,公司稳健经营,彰显发展韧性,一批大型项目陆续开工,发展前景可期。

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发布会现场图片
毛利率保持优势,融资成本下降
截至2021年12月31日止年度,绿景(中国)总收益约为人民币4,378百万元,同比下调约19.3%。2021年,公司合同销售金额达到年初目标,但由于深圳项目结转面积减少,与其他城市项目每平方米单价差异较大,且销售相当部分于年底启动,存在未入账金额造成总收益下调。

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绿景玺悦湾园林实景图
公司毛利约为人民币2,188百万元,同比下调约17.9%,毛利率为约50%,同比增长0.9%,依然保持行业较高水平。年内盈利为人民币1,335百万元,股东应占盈利为人民币1,153百万元,同比降低66.6%,下降主要由于结转金额下降以及去年对比数中包含了白石洲项目注入时一次性评估增值38.5亿人民币所致。整体融资成本由2020年7.1% 下降到6.4%, 仍保持健康水平。 总资产约人民币84,942百万元。
白石洲快速推进,预计明年面市
值得一提的是,备受瞩目的白石洲(沙河五村)城市更新项目【以下简称白石洲旧改】进展取得重大突破。
白石洲旧改被誉为“深圳旧改航母”,总计容建筑面积高达358万平方米,且位于深圳cbd片区的核心地段。

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白石洲旧改效果图
2021年,白石洲一期(“绿景白石洲·璟庭”)获得实施主体确认,并取得施工许可,项目正式开工。项目工程进展迅速,工程桩基工程已全部完成。
绿景白石洲·璟庭计划于2023年面市,市场普遍看好。作为“深圳旧改航母”,凭借深圳cbd片区的核心区位,立体智慧城市标杆定位, 预计项目土储价值快速释放,绿景(中国)将实现大量资金回笼,公司的规模和利润将实现跨越式增长,品牌价值快速提升,资本市值有望进一步扩大。

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白石洲旧改效果图
多元渠道融资,财务结构清晰
在行业大变局之下,绿景(中国)保持一贯稳健的财务风格。公司财务结构清晰,目前,银行及金融机构表内融资约为人民币250亿元,且没有任何表外贷款,年内亦没有到期美元债。
同时,公司采取多元化融资渠道。2021年下半年,公司境外共计完成再融资约人民币23.2亿,境内完成再融资约人民币50.8亿。
此外,随着优质大型旧改项目推进,公司去年下半年依然完成项目新增提款约人民币24.8亿。
目前,现金余额约人民币72亿元,其中非受限现金余额约为39亿人民币,加之超100亿的可售货值以及相关的再融资计划铺排,相信能够顺利偿还短期债务,并为公司旧改项目前期投入做好充足准备。

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绿景国际花城局部实景图
绿景(中国)剔除预收款后的资产负债率为64.8%,净负债率81.2%,“三条红线”中已有两项达标。现金短债比0.68,相信随着大型旧改项目的陆续入市,特别是白石洲一期项目推出后,大量资金回笼,公司将顺利进入绿档。

 

湾区土储充裕,开工面积创纪录
秉持前瞻性的战略思维,绿景(中国)以“深圳—香港”为主轴,布局粤港澳大湾区。2021年,绿景(中国)土地储备总建面超1600万平方米(注1),超90%地处深圳、香港、珠海、东莞等大湾区核心城市核心地段,可满足未来十年发展所需,以保证项目的高抗风险能力、高价值和高回报,同时稳定收入和现金流,为未来可持续的高品质增长提供坚实保障。

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绿景(中国)粤港澳大湾区布局示意图
注1:含大股东待注入项目
随着白石洲项目历史性起航,加上绿景黎光项目、绿景红树华府二期项目等多个大型旧改项目的陆续开发,2022年,预计绿景(中国)开发总面积可达338万平方米,多个大型旧改上马,公司业务驶入发展快车道。

 

核心商业稳健增长,长远增值可期
绿景(中国)坚持“地产 商业”的“双轮驱动”策略,主要商业皆聚焦于粤港澳大湾区核心城市核心地段。截至2021年底,绿景(中国)持有超过25项投资性物业,总建筑面积近110万平方米,租金收入约人民币6.4亿元。商业品牌“neo”和“佐阾”出租率保持行业高水平。佐阾出租率为94%,深圳neo出租率达94%。香港neo经业态转型后提升出租率近20%, 整体优于同级对手。

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香港neo实景图
此外,作为绿景(中国)香港总部的香港绿景neo通过业态转型,高低区分别成功引入technogym、香港都会大学、farfetch 等名企,深化国际级定位。
今年1月,绿景佐阾红树林购物中心盛大开业,作为绿景资产全新打造的又一商业新作,该购物中心受到市民喜爱,丰富和提升了周边中高档收入社区的生活方式和购物体验。

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当前,经济下行压力持续,中央延续“房住不炒”的总基调,绿景还将积极响应房地产市场“稳”字当头的各项政策。短期内,公司依靠现有在建、待开发项目,稳健增长,确保现金流健康。
后续,随着白石洲项目进入销售、现金回笼阶段,大型项目的营收及利润的双贡献为集团带来净资产的爆发式增长。同步,公司将积极优化债务结构,满足“三条红线”的要求,顺利归入绿档。
未来,绿景(中国)将深化推进旧改,更多旧改项目注入上市公司,升级“双轮驱动”,商业项目或占至半壁江山,智慧科技成为新的增长点,更好服务社区、城市运营。公司将深化推进旧改成功模式,实现长期稳固增长。